РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СЕВЕРНОЙ ОСЕТИИ – АЛАНИИ

Сегодня многих владикавказцев волнуют предложения о покупке, продаже и обмене жилья, т.е. изменится ли ситуация с доступностью жилья на рынке? Бывает трудно прогнозировать, потому что в суете повседневных будней все тенденции в этой области непрофессионалу  уловить не возможно.  Учитывая актуальность поднятой темы, наш корреспондент Тамара Макиева встретилась с директором агентства              

 «АС-Недвижимость»  

Альбертом Серопянц, чтобы задать ему несколько вопросов о нюансах покупки недвижимости в Северной Осетии.

 -Каковы тенденции развития  рынка недвижимости в г. Владикавказе в текущем году?     По Вашим прогнозам до конца года будет ли наблюдаться существенное изменение цен?

        - В этом году на владикавказском рынке недвижимости есть большие сдвиги , конечно в лучшую сторону. Во-первых, этот год стал очень плодотворным для застройщиков, так как с начала года мы получили очень масштабные застройки такие как «Гранд парк», «Московский квартал»,  и конечно , всеми нами ожидаемый район – это «Новый город», малые застройки, «Элитный комплекс Шегрена». Это и подтверждает то, что рост строительства в республике очень высок. Мы занимаем первое место по строительству недвижимости практически среди всех республик Северного Кавказа, так что тенденция развития у нас на лицо, и наша республика очень хорошо с этим справляется, конечно, благодаря нашей администрации города, которая играет ключевую роль в развитии строительства нашей республики. Мы ежедневно мониторим цены на новостройки и практически работаем бок о бок с застройщиками. Во второй половине года мы ожидаем поднятия цен в среднем от одной до двух тысяч рублей на квадратный метр. Сегодня минимальная цена составляет 29 т. руб. за кв.м., ну а максимальные цены разные, это зависит от уровня застройки и района. Мы ожидаем, естественно подорожания и на вторичном рынке, но тут скорее всего, сезонное подорожание.

   На Ваш взгляд, какой вариант оплаты квартиры сегодня наиболее приемлемый? Стала ли ипотека достаточно популярным способом приобретения жилья или по-прежнему процентные ставки по этому виду кредитованию слишком высоки?

   - Сегодня это самый популярный вопрос среди клиентов ипотечного кредитования и, думаю, это очень полезно будет знать вашим читателям, которые собираются брать ипотечный кредит. По нашим данным практически 70% всех сделок на российском рынке недвижимости – это ипотека. Ипотека сегодня очень доступный и хороший продукт, который предоставляют банки, чтобы купить себе квартиру. Просто надо иметь приличную кредитную историю, а если ваша зарплата не дотягивает до одобрения, вам нужен созаемщик и вы пройдете одобрение банком. Сегодня процентные ставки регулируют сами банки. Естественно мы не можем на это влиять, но здесь дело не в процентной ставке, а в заработной плате, которая оставляет желать лучшего по сравнению с другими регионами. Сегодня очень много программ по ипотечному кредитованию. Банки научились конкурировать и привлекают клиентов скидками – подарками и самое главное, процентами по ипотечной ставке.  На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования у нас в республике есть выбор, и прежде чем идти брать ипотеку, вам нужно внимательно подойти  к этому вопросу и пройти все банки и выяснить для себя , что на самом деле выгодно для вас.  У нас на сегодняшний день большой выбор банков, которые предоставляют ипотечный кредит. Это «Россельхозбанк» , «Связь банк», «Сбербанк» и «Банк ВТБ».

     И все же, чтобы сэкономить,  когда лучше совершать сделки с недвижимостью? Подвержен ли рынок недвижимости  сезонности, какой сезон наиболее благоприятен для покупки или продажи, обмена жилья?

   Это очень важный вопрос, мне всегда его задают клиенты нашего агентства, так как каждый хочет сэкономить на покупке жилья и выгодно продать. Наши советы на самом деле помогают многим купить или выгодно продать недвижимость. Для тех, кто хочет купить недвижимость наш совет всегда один: это с мая месяца до начала сентября. Мы называем его «морским сезоном». Многие наши граждане готовятся к окончанию учебного года и началу поступления в вузы, ну и естественно у многих лето – это отдых, ремонт и строительство.  Такое положение сохраняется до первых чисел сентября, пока не пройдут вступительные экзамены и возвращение населения с отдыха. Это и есть благоприятное время для покупки жилья как на первичном , так и на вторичном рынке недвижимости. Что касается продажи недвижимости, это сентября по май месяц. Это и есть сезон для поднятия цен. Тут можно говорить часами: почему и как, но мы все знаем, что к концу года у нас поднимаются цены практически на всё. И естественно играет человеческий фактор: надо купить , а то подорожает. Во многом играет роль ипотека, которая сегодня стала доступна многим гражданам и это стимулирует рынок недвижимости. Большое количество заявок как раз приходится на этот период года. Насчет обмена скажу коротко: практически внутри  республиканского рынка недвижимости его нет, так как сегодня большой выбор недвижимости и практически все объекты продаются по ипотеке или за наличный расчет.

 Многие люди предпочитают не обращаться в риэлторские бюро, самостоятельно пытаясь подобрать приемлемый вариант жилья. Руководствуются они тем , что существенно экономят на услугах риэлтора. Оправдана ли такая  тактика? Есть ли в таком случае риск оказаться жертвой мошенников?

   - Я хочу сказать, что этот вопрос один из главных вопросов в нашей сегодняшней беседе.  На владикавказском рынке недвижимости мы с 2008 года и для многих мы стали хорошими друзьями. Мы не навязываем свои услуги, у нас большая база объектов недвижимости, которые нам предлагают продать собственники недвижимости. Мы, естественно, начинаем продавать и появляются покупатели, которым интересны предложения по покупке жилья.  Мы с нашими коллегами, я имею в виду и наших конкурентов, которые сегодня на рынке недвижимости, вместе стараемся максимально помочь нашим клиентам в продаже или выборе недвижимости. Есть еще такое мнение, что риэлторы завышают цену за свои услуги. Это мнение людей,  которые не сталкивались с проблемами по покупке или продаже недвижимости. Сбор документов, бесконечные правовые вопросы, юридическое сопровождение и гарантированная безопасность сделки, - все это входит в работу риэлтора. Опять же человеческий фактор, все мы разные,  со своими особенностями, и ко всем клиентам нужно найти подход. Любая сделка – это очень напряженная работа, так что поверьте, каждый рубль риэлтор отрабатывает сполна. Если же вы решили не обращаться  в агентство, то будьте готовы к тому,  что вам придется самостоятельно совершать юридическое сопровождение, т.к. вам придется все вопросы решать самим, и тут безопасность вашей сделки вам никто не гарантирует. Мы говорим так, если мы не нужны,  Вы можете сами найти или продать недвижимость. Конечно, сегодня говорят о массовых мошенничествах на рынке недвижимости, но такого нет у нас в республике, есть,  конечно, инциденты, которые имеют место как среди риэлторов так и между покупателями и продавцами напрямую, но это скорее не мошенничество, а недоговоренности по сделкам. Покупать через агентство или напрямую это дело лично каждого. Хочу подметить следующее: в 99% мы знаем практически все рынке недвижимости, так как перед продажей задаем массу вопросов продавцу, подписываем договора и проверяем документы, знаем зачем, для чего и как они продают. Эти вопросы облегчают всю процедуру при покупке и выборе жилья для наших будущих покупателей.  Так что выбор всегда есть. А вообще пора уже становиться частью цивилизованного мира, где проблемы со здоровьем решают врачи, детей в школах учат учителя, а вопросы с недвижимостью доверяют агентствам недвижимости, все занимаются своим делом, в котором прекрасно разбираются. Тогда, поверьте, жизнь станет заметно легче.

   Каковы основные особенности владикавказского рынка недвижимости, его слабые и сильные стороны?

   - Наш рынок очень индивидуален, и он сильно отличается от других региональных рынков, так как многие продавцы и покупатели находятся в затруднительном положении. Ни для кого не секрет, что продавец хочет выгодно продать, а покупатель выгодно купить. Вот тут, конечно, хотелось бы, чтобы обе стороны  оставались после сделки,  довольны.  У нас в республике все - таки должен появиться регулятор цен, как в других  регионах. Сегодня, на наш взгляд, реальный регулятор цен – это оценщики, аккредитованные  банками, которые имеют лицензию на оценку объекта.  Мы только в них видим регулятора цен для выгодной продажи или покупки недвижимости, ведь не секрет какие цены на вторичном рынке. Сегодня цены вторичного рынка зачастую бьют ценник центральных регионов России. Вот тут, конечно, очень много работы сотрудничества с администрацией, оценщиками, банками и, конечно, агентствами недвижимости. Совместно выработать регулятор цен на вторичном рынке – это одна из слабых сторон нашего рынка недвижимости. А что касается сильных сторон рынка это то,  что Владикавказ стал за последние годы неузнаваемым. Растет качество и уровень строительства, идет планомерное переселение из ветхого жилья. Это есть хороший показатель рынка.

  - Что бы Вы хотели пожелать и порекомендовать читателям нашей газеты?

В первую очередь, конечно, хотелось бы, чтобы ваши читатели, которые рано или поздно станут  продавцами или покупателями недвижимости, научились подготавливать себя и свою недвижимость к продаже, даже если они собираются продавать сами, а не через агентства. Совет номер один: Прежде чем продавать свою недвижимость, вам нужно определиться с будущим вашим выбором, что именно вы хотите купить. Вам нужно выбрать ваш будущий объект и понять, что вам придется добавлять или забирать разницу. Вам нужна квалифицированная оценка вашего объекта и, конечно, советуем обращаться к квалифицированным оценщикам.  Второй совет: Подготовьте документы на продажу, узнайте есть ли у вас перепланировки, которые требуют узаконивания, какие у вас задолженности и т.д., и самое главное – после этого выставлять объект на продажу. Во многом, когда выставляют объекты на продажу,  цены никем практически не регулируются и зачастую они продаются длительное время.  В нашей республике  на вторичном рынке нет регулятора, по сравнению с новостройками, где застройщики сами хорошо регулируют  цены в зависимости от уровня и района застройки.  Единственное, что может себе позволить покупатель или продавец – это просто сравнивать цены с другими объектами, которые видел ранее.  Помимо этого еще хочу пожелать всем делать в жизни правильный выбор, ведь покупка или продажа недвижимости – это тонкое дело и относиться к нему надо со всей серьезностью, а если вы не справляетесь с этим, то доверьтесь нам, людям, которые знают много о недвижимости. И самое главное: хочу пожелать всем здоровья и обрести свое жилье, свой очаг.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Тамара Макиева

Статья скопированна с сайта агентства недвижимости ООО "АС-Недвижимость"